Торги по банкротству

1. Описание процедуры
2. Информация о торгах
3. Признания участником торгов
4. Оценка имущества
5. Как проходят торги (процедура проведения)
6. Как правильно выбрать объект для инвестиций
7. Сложности и особенности проведения торгов
8. Юридическая проверка объектов

1. Описание процедуры

В среднем, каждый день в России появляется новый банкрот. Как удовлетворить законные требования кредиторов? Для этого законодателем в Закон о банкротстве введена процедура «Реализация имущества». В рамках данной процедуры имущество должника продается на сцециализированных торгах, а полученные денежные средства распределяются между кредиторами. Торги по банкротству и продаже имущества должников проводятся в рамках процедуры банкротства физических лиц и предприятий. Основной нормативный документ, регламентирующий данную процедуру №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Законом установлен механизм подготовки, оценки и продажи имущества должников.

Арбитражный управляющий:
— подготавливает необходимые правоустанавливающие документы,
— проверяет наличие обременений и ограничений прав,
— осуществляет оценку имущества, подлежащего продаже,
— заключает договор с торговой площадкой,
— устанавливает правила проведения торгов,
— согласовывает условия продажи,
— представляет заключение кредиторам,
— размещает публикацию на http://bankrot.fedresurs.ru

Арбитражный суд выносит соответствующее определение, утверждающее правила проведения торгов.

2. Информация о торгах

Как и где найти торговые площадки по торговле имуществом банкротов?

Правилами проведения торгов утверждается торговая площадка, на которой будет установлен победитель.
Самый надежный и быстрый источник – официальный сайт сведений о банкротстве: http://bankrot.fedresurs.ru
Открываем вкладку «Торги», выбираем интересующий нас регион, указываем дату начала поиска, и перед нами таблица, где указан должник, стадия торгов, торговая площадка, и все интересующие нас документы:

Как и где найти торговые площадки по торговле имуществом банкротов

Перешли по ссылке по названию должника, выяснили:

— организатора торгов,
— порядок ознакомления с имуществом и документами
— порядок признания участником торгов
— дату начала торгов
— реквизиты для внесения задатка
— порядок определения победителя
обязанности победителя
В приложенных файлах знакомимся с проектом договора купли-продажи, передаточным актом, и что нас заинтересует более всего: отчетом об оценке

3. Признание участником торгов

Что необходимо?

Во – первых: квалифицированная электронная подпись.

Ее получить очень просто, вводите в поисковик соответствующий запрос, и на ваш выбор множество удостоверяющих центров. Важно – подпись берите именно для торгов.

Во – вторых: регистрация на торговой площадке.

Заходите на площадку, и сразу встретите кнопку «Регистрация». Потребуется:
— паспорт — все страницы
— СНИЛС
— ИНН
— Электронная подпись
Правила регистрации обычно просты и однообразны.

Подача заявления на регистрацию (физическое лицо) на торговой площадке.

Важный момент – регистрация занимает время, иногда до недели (оцените это обстоятельство)
Результатом является письмо от «площадки», свидетельствующее, что Вы зарегистрированы.

В – третьих: становимся участником торгов.
— находим необходимые нам торги ( там видим информацию, аналогичную увиденной на bankrot.fedresurs.ru)
— заполняем заявку, снабжаем ее эл.подписью, отправляем
— находим реквизиты и оплачиваем задаток с личного счета
— получаем письмо о признании Вас участником торгов …
( рекомендую с данного письма сделать «скан» и заверить у нотариуса)

4. Оценка имущества

Основной элемент мероприятия.

Правильная оценка объекта позволит получить максимальный эффект от участия в торгах. И наоборот, неграмотная оценка приводит к повышенным ожиданиям от предмета покупки и разочарованию в дальнейшем. Какой основной вопрос задает себе каждый участник? Какова рыночная цена «лота»? Не прогадал ли он, давая максимальную цену? Какими критериями пользоваться при оценке «лота»?

Основной документ, который надлежит изучит каждому участнику – отчет об оценке. Его заказывает арбитражный управляющий и от него назначается минимальная цена «лота». В отчете указываются основные характеристики, существенные параметры.

Но только от отчета в определении рыночной цены отталкиваться неразумно.

Не все увидел или хотел увидеть оценщик.

Фактические обстоятельства – вот что нас интересует;

— необходимо лично увидеть объект
— максимально разобраться в наличии скрытых дефектов
— принадлежности (детали) вещи сильно влияют на рыночную стоимость
— упаковка
— доступность
— доставка в случае покупки
Основная причина неудовлетворения интересов покупателя связана с завышенной оценкой объекта покупки.

5. Как проходят торги (процедура проведения)

Обычно в делах о банкротстве торги проходят по двум основным правилам:

1. Открытый аукцион
2. Публичное предложение

Открытый аукцион.

Регламентирован 447 статьей ГК и Приказом Минэкономразвития России от 23 июля 2015 г. N 495.
Основой выявления победителя является наивысшая цена, установленная любым из участников, «устоявшая» в течении получаса.

Публичное предложение.
Основной принцип тот же, как и при открытом аукционе. Но цена на каждом периоде аукционе уменьшается. Периодичность уменьшения цены предложения описана в правилах торгов.

Лот открытого аукциона

Выигрывает тот участник, который заявил максимальную цену в данный период торгов. Данный способ организации торгов позволяет участникам купить имущество максимально дешево.
Очень важный момент – не затягивайте с предложением до последнего дня.

6. Как правильно выбрать объект для инвестиций

На торгах выставляется ежедневно тысячи объектов по всей стране. Как правильно инвестировать, на что обратить внимание, что должно Вас заинтересовать, а что заставить задуматься? Какую стратегию выбрать?

На примере «акул» с американских бирж, занимающихся инвестициями с детства, мы знаем несколько твердых правил:

— Покупай когда гремят пушки;
— Покупайте целое, делите, продавайте по частям;
— Если не купил на самом «дне», отдыхай;
— Покупай то, что знакомо.

Эти стратегии никогда не менялись и опытный игрок помнит их даже если его разбудить ночью. В торговле на бирже применяют те же правила.

Возьмем конкретный пример:

— перед нами самая обычная квартира в Санкт-Петербурге, в неплохом спальном районе. Вид торгов : открытый аукцион.

Как правильно выбрать объект для инвестиций
Какими вопросами мы задаемся?

1. Когда торги? (Есть ли время для изучения «лота») Если времени мало, сразу отказываемся и переключаемся на другой.
2. Есть доступ к объекту и документам? Ищем необходимую нам информацию

Ищем необходимую нам информацию

Если документы в наличии и есть возможность просмотра, звоним, находим, смотрим. Риски, связанные с приобретением есть всегда, о них мы расскажем ниже.

3. Проверяем, все ли у нас есть для участия:
— электронная подпись, регистрация на площадке;
— личные документы;
— время (рассчитывайте на 1-3 года);
— деньги;

4. Выбор стратегии: участие в торгах на повышение либо ожидание «публичного предложения»? Рекомендую ждать. Если Вы вообще не купите, не проблема. Проблема — купить дорого незнакомый сложный объект.
5. Проведение собственной рыночной оценки объекта инвестирования. Вы обязаны знать, сколько будет стоить купленное вами имущество при различных условиях рыночной конъюнктуры через год.
6. Почему надо купить дешево либо не покупать вовсе? Рисков, связанных с покупкой на торгах большое количество. Связаны они и с плохой юридической проверкой, с недооценкой необходимых средств для доведения объекта до оптимального для продажи качества, несовершенной процедурой продажи ( Ваши деньги могут «зависнуть» на неопределенный срок и к этому надо быть готовым)

В итоге, при рассмотрении вышеуказанного «лота» самой приемлемой ценой, по нашему мнению, будет цена в половину рыночной стоимости объекта. Если ее не увидите на торгах, ничего страшного. Будет следующий «лот».

7. Сложности и особенности проведения торгов

Торги по банкротству стали особенно популярны в последнее время – количество банкротов резко возросло. Но и участников, в том числе профессионалов стало несоизмеримо больше. Что делают недобросовестные участники торгов, не желая продавать — приобретать имущество публичным путем.

Если обобщить, основными сложностями при участии в торгах являются :

— отсутствие возможности познакомиться с документами на имущество
— некачественная оценка
— скрытие существенных элементов, характеризующих имущество
— отсутствие возможности осмотреть имущество
— фиктивное участие в торгах с целью признания торгов недействительными
— невозможность государственной регистрацией права на имущество
— фактическая невозможность принять имущество победителем

Что необходимо знать, участвуя в торгах:

— нельзя участвовать в торгах на последние деньги
— возможно признание торгов недействительными
— действовать необходимо добросовестно, протоколируя каждый шаг

8. Юридическая проверка объектов

Юридическая проверка имущества – едва ли не главное, что надлежит произвести с максимальным усердием.

Прибегните к помощи специалистов, обладающих необходимыми компетенциями для данной работы – риск купить неликвидный объект на торгах максимален.

С чем связана такая оценка?

— с большой судебной практикой оспаривания результатов торгов
— с небольшим количеством правоустанавливающих документов в открытом доступе
— с злоупотреблениями и нерадивостью арбитражных управляющих
— неразвитостью самого института и отсутствием практики

Какие риски необходимо рассматривать в качестве базовых при покупке объекта с торгов в рамках процедуры банкротства?

— риск утраты права собственности
— риск невозможности извлекать полезные свойства в обозримой перспективе
— риск правопритязаний третьих лиц

Какие мероприятия необходимо выполнить при принятии решения об участии в торгах:
— получение необходимого и достаточного перечня документов на объект, свидетельствующих о правах на него должника
— получение всей интересующей информации о должнике и истории его взаимосвязи с объектом
— получение информации о правах третьих лиц на объект (фактические, правовые, в перспективе)

Обращайтесь при необходимости получения консультаций, участия в процедуре, правовой оценке.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

два + 18 =

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Получить консультацию

 

×
Задать вопрос юристу
×
Задать вопрос юристу
×

Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь с использованием нами cookies и политикой конфиденциальности.

Принять