Банкротство при ипотеке, это такой юридический инструмент, при котором залогодержатель в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства приобретает не предмет залога, а право получить удовлетворение из стоимости предмета залога, который и реализуется посредством торгов.
Достаточно часто встречается ситуация, когда лица, заключившие кредитный договор с залогом под купленную квартиру, не справляются с финансовой нагрузкой и обращаются к процедуре банкротства при ипотеке. Как проходит процедура банкротства в такой ситуации, права и обязанности участников процедуры мы и рассмотрим в данной статье.
Инициирование процедуры банкротства при ипотеке
Чаще всего – это, как ни странно, непосредственно собственники недвижимости физические лица. Кредитные организации редко прибегают к процедуре банкротства, так как им крайне невыгодно этим заниматься – расходы на юристов и оплата издержек, связанных с прохождением процедуры не основная причина. Основная причина – осуществление непрофильной деятельности, которую необходимо кодифицировать, организовывать, оценивать риски, планировать штат и затраты сотрудников. Кредитным организациям проще избавиться от таких активов с понятным дисконтом и далее заниматься профильной деятельностью.

Возможные действия должника при невозможности исполнить обязательства по кредитному договору
1. Продажа квартиры на рыночных условиях с согласия банка – кредитора. Это основной и самый эффективный способ прекращения обязательств. Процедура понятна банкам и они всегда идут навстречу должнику при обсуждении условий и сроков реализации.
2. Рефинансирование – очень востребованный институт для погашения критической задолженности и просроченных платежей. Банки охотно идут на такие шаги, так как недвижимость является неплохим залогом при условии восстановления кредитоспособности должника в понятной перспективе.
3. Банкротство, как возможность прекратить обязательство, остановить течение штрафов и неустоек, заметно увеличивающих сумму кредита. Процедура банкротства с ипотекой немногим отличается от обычной процедуры банкротства.
Зачем физическому лицу прибегать к процедуре банкротству при ипотеке
Самый распространенный случай, при котором банкротство при ипотеке практически неизбежно – развод должника и переезд в другую квартиру. В такой ситуации со заемщик не заинтересован в продаже квартиры на рыночных условиях, с одобрением сделки банком. Рефинансирование также теряет смысл ввиду бесперспективности. Остается единственный выход – банкротство. Также к банкротству прибегают в случае, если остаток по кредиту больше стоимости квартиры.
Формальности при прохождении процедуры, на которые необходимо остановить внимание
— основная особенность – признать квартиру единственной при ипотеке невозможно. Об этом прямо говорит закон в п. 3, ч. 1, ст. 5 № 102-ФЗ “Об ипотеке”
— начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества
— восемьдесят процентов суммы, вырученной от реализации предмета залога, направляется на погашение требований кредитора по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника (п.5 ст.213.27 №127 ФЗ)
Последствия банкротства при ипотеке
Основным, и самым главным последствием является фактическая невозможность получения кредитов в будущем. Остальные последствия достаточно формальны и хорошо известны:
— невозможность занимать руководящие должности
— невозможность повторного банкротства в течении 5 лет
Законодательство
Процедура банкротства при ипотеке подробно прописана в 127 ФЗ, общие нормы об организации торгов и содержатся в законе «Об ипотеке» и Гражданском кодексе РФ.
В целом организация процедуры подробно прописана в законах и постановлениях пленума Верховного Суда и не вызывает противоречий, хотя отдельные ситуации не урегулированы подробно. Так, споры вызывает ситуация, к примеру, когда в квартире проживают несовершеннолетние. Мнения высших судов здесь расходятся диаметрально. В одном случае суд приходит к выводу о сохранении права несовершеннолетних, в иных соблюдается обычная для данных отношений презумпция о прекращении любых прав на жилое помещение.
Банкротство при ипотеке.
13 комментариев
Михаил Сергеевич · 19.04.2019 в 16:13
У меня такая ситуация: взяли в ипотеку 2-х комнатную квартиру без ремонта. На свои деньги ( 500 000 ) сделали ремонт. В настоящее время идёт процедура банкротства. Вопрос : вложения в ремонт мне вернутся?
Александр Ульянов - помощник арбитражного управляющего ( город Москва ) · 19.04.2019 в 16:31
Добрый день. Арбитражный управляющий при оценке Вашей квартиры должен учесть тот факт, что стоимость квартиры с ремонтом значительно отличается от стандартной. И, соответственно при реализации этого имущества Вы сможете удовлетворить требования кредиторов в большем объеме. После удовлетворения всех требований кредиторов Вы сможете получить денежные средства, оставшиеся после реализации имущества.
Андрей Васильевич Ильин - арбитражный управляющий · 19.04.2019 в 16:38
Ответ Александра Ульянова не корректен. Считаю, что в данном случае речь может идти уже о новом объекте недвижимости с новыми свойствами.
Денис Валерьевич Штамм ( Юрист по банкротству) · 19.04.2019 в 16:43
Не согласен с предыдущим комментарием. Никакой новый объект недвижимости не появиться.
Сергей ( Киров ) · 19.04.2019 в 18:08
Подскажите, чем отличается процедура банкротства при ипотеке от простой процедуры? И возможно ли при ипотеке банкротство в упрощенном порядке?
Филипов Антон ( старший юрист "Ивантеев и Партнеры") · 19.04.2019 в 18:15
При банкротстве с ипотекой действуют особые правила в отношении реализации имущества:
— в первую очередь за счет заложенного имущества удовлетворяются требования залогодателя
— 30% от стоимости такого имущества идет на покрытие обязательств других кредиторов
Упрощенного порядка в данном случае не будет.
Сергей ( Киров ) · 19.04.2019 в 18:22
Подскажите, стоимость процедуры в моем случае вырастет?
Филипов Антон ( старший юрист "Ивантеев и Партнеры") · 19.04.2019 в 18:24
Стоимость останется стандартной.
Арбитражный управляющий · 26.04.2020 в 22:02
Добрый день. Банкротство при ипотеке ни сегодня, ни в ближайшем будущем в упрошенном порядке рассматриваться не будет — сумма долга при банкротстве при ипотеке явно выше 700 000 рублей ( до этой суммы будет упрощенное банкротство)
Филипов Антон ( старший юрист "Ивантеев и Партнеры") · 19.04.2019 в 18:23
Стоимость останется стандартной.
Арбитражный управляющий · 26.04.2020 в 22:04
Стоимость не изменится.
Константин Р. · 27.05.2020 в 16:37
Добрый день. Меня зовут Константин Росляков. город Нижнекамск. В 2013 году я купил квартиру на себя и своего ребенка(тогда еще несовершеннолетнего) в ипотеку. До 2016 года оплачивал ежемесячные платежи, но в конце 2016 потерял работу и в марте 2018 банк предупредил меня о наложении взыскании на предмет залога. Меня интересует, возможно ли в отношении меня и ребенка( совершеннолетнего) предпринять процедуру банкротства физического лица и поможет ли это остаться с квартирой?
Арбитражный управляющий · 27.05.2020 в 16:39
Добрый день Константин.
Да, в Вашей ситуации вполне разумно прибегнуть к процедуре банкротства и вот почему:
• при банкротстве возможна реструктуризация, а это реальный шанс погасить долг, т.к. на период реструктуризации проценты и неустойки не применяются. Только сумма основного долга.
• при продаже предмета залога в рамках процедуры банкротства физического лица 30% от цены останется у Вас в любом случае
• банк не заинтересован продавать Ваше имущество и пойдет на соглашение по реструктуризации
Обращайтесь!